TRÁMITES COMPRAVENTA VIVIENDAS

Pasos para la cancelación registral de una hipoteca:

• Primer paso: pedir al banco que nos facilite el certificado de deuda cero, que es necesario para realizar los siguientes trámites. Recordar que la entidad no tiene ningún derecho a cobrarnos por la entrega de este documento, de hecho hay una circular del Banco de España, que tacha de malas prácticas bancarias el querer cobrar por este certificado. Por lo que si nos empeñamos este primer paso nos debería de salir gratuito. En el siguiente link os facilito la circular del Banco de España, la información que nos interesa está en las páginas 351 y 352 dentro del apartado 6.2.4 Comisión por cancelación registral de la hipoteca. Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España:
• http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/12/MSB_2012.pdf
• Segundo paso: los gastos de notaría, este trámite consiste en que el banco reconozca ante una notaría que el préstamo está cancelado y por consiguiente la vivienda está libre de cargas. Como en el apartado anterior el banco tratará de cobrarnos por el desplazamiento del apoderado del banco, a la notaría, pero este gasto también está considerado como una mala práctica bancaria y también lo recoge en el link citado en el punto anterior. Una vez el banco nos haya reconocido ante notario nuestra deuda 0, nos remitirán la escritura de cancelación o carta de pago. En este paso tendremos que abonar únicamente los gastos de la minuta del notario, entre 90 y 137 €.
• Tercer paso: liquidar los impuestos correspondientes de nuestra Comunidad Autónoma, se necesita llevar la escritura de cancelación y te facilitarán el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), en este paso tampoco deberemos pagar nada.
• Cuarto paso: acudir con los tres documentos al Registro de la Propiedad, y de esta manera hacer efectiva la cancelación de la hipoteca. Cada registrador tiene una minuta por lo que el precio puede discernir de uno a otro bastante, de 24 a 84 €. Con este último paso ya cumplimentado seremos únicos propietarios de nuestra vivienda, sin hipotecas ni bancos de por medio.

PROCEDIMIENTO ANTE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

Trámites previos de la compraventa

• Contrato privado: en la mayoría de compraventas se suele firmar con carácter previo a la escritura un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no es obligatorio, aunque en aquellos casos en los que vende un promotor se firma en casi todos los casos y entre particulares es también muy utilizado En el caso de firmar un documento privado estarás obligado por ley a cumplir todo su contenido siempre y cuando esté dentro del ordenamiento jurídico. Para este trámite un abogado o notario nos pueden asesorar sobre su contenido y resolvernos nuestras dudas. 
• Antes de firmar este contrato deberíamos tener en cuenta varias cosas:
• 1. Quién firma por la parte vendedora: en el caso de promotores normalmente es el apoderado o administrador de la sociedad. Cuando el que vende es un particular, el contrato ha de ser firmado por todos los propietarios.
• 2. Estado de cargas de la vivienda: es conveniente solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple, para ver qué cargas recaen sobre la vivienda. Con esto podemos comprobar si está libre de cargas, si tiene una hipoteca, embargo o cualquier otra limitación.
• 3. Cuotas de la comunidad de propietarios: tendremos que comprobar si está al corriente de pago de las cuotas y también sería conveniente hablar con el administrador para ver si está aprobada algún tipo de derrama o se prevé a corto plazo.
• 4. Pagos en suministros: conviene asegurarnos y pedir documentación si es preciso que acredite que el vendedor está al día del pago de suministros como la luz, el agua, el gas, etc.
• 5. Precio y arras: en el contrato figurará el precio de la vivienda, las cantidades entregadas a cuenta, forma de pago, etc.
• 6. Gastos de la compraventa: son cuatro los gastos derivados de la compraventa:
• Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente llamado plusvalía municipal).
• Escritura pública ante notario.
• Inscripción en el registro de la propiedad.
• Impuestos.

• Si no pactamos nada en el contrato, o si indicamos que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y los impuestos. Independientemente, en contrato podemos pactar cualquier tipo de reparto de los gastos.
• Cuando vende un promotor, está prohibido por ley que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deban ser abonados por la parte vendedora

El día de la firma

• La escritura pública de compraventa: la escritura pública no es obligatoria, pero es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, que no lo tiene el documento privado. Además hace intervenir a un notario, que debería aportar asesoramiento, seguridad y eficacia. La escritura pública si tiene acceso al registro de la propiedad, mientras que el documento privado no.
• Comprobación del pago de las cuotas de la comunidad: el día de la firma el vendedor deberá aportar este documento y el notario lo adjuntará a la escritura.
• IBI: el notario pedirá en el catastro un certificado que acredite la referencia catastral y el vendedor deberá aportar el último recibo del ibi pagado. El notario comunicará la transmisión al efecto de que los próximos recibos sean expedidos a nombre el nuevo titular
• La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad:confirma que es apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios. Este requisito es aconsejable sobre todo cuando compremos casas de obra nueva
• Los contratos de servicios y suministros: en muchos casos podemos realizar el cambio de titular sin necesidad de dar de baja y alta. En algunos casos nos pueden solicitar una copia simple de la escritura de compra.
• Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación (obra nueva): el promotor tiene responsabilidad por los defectos de la vivienda. Esta responsabilidad que se limita a 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado "decenal".
• Igualmente deberían entregarnos todas las garantías y certificados de los aparatos-electrodomésticos que tenga la casa (caldera, horno, placa, microondas, etc.).

Después de comprar

• Abonar los impuestos correspondientes: a la comunidad autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente.
• Inscribir la compra en el registro de la propiedad.
• Abonar el impuesto de plusvalías municipal si hemos acordado que nosotros nos hacemos cargo de ella. Para este pago también el plazo máximo es de 3 días hábiles desde la fecha de la escritura.